空き家にお悩みの方のための静岡県空き家相談窓口です。

良くある質問

  • HOME »
  • 良くある質問

空き家問題全般

空き家を持っているが、どうしたらよいか?
空き家が使用・活用できる状態のものかどうか、ご自分がどう考えているかによって、回答が変わってきます。 使用が可能かどうかは、専門家に調査を依頼することができますが、有料となります。

①使用・活用ができない状態のものは、所有者等の意思確認をして、次の例を提示してください。
  • 建物を解体して、更地にして所有を続ける。
  • 建物を解体して、土地を売却する。
  • 建物を解体しないで、土地を売却する。(買い手がつくか?)
  • 建物を解体しないで、所有を続ける。(周辺への影響は?)
②使用・活用ができる状態のもの。
  • 土地・建物を売却する。(不動産業、空き家バンクなどを利用)
    1. 現況で売却
    2. リフォームしてから売却(売却価格が上がる)
  • 土地・建物を賃貸する。(不動産業を利用)
  • 建物を大規模に作り変えて活用する。(店舗等への変更)
  • 自分で管理する。(管理サービスの利用も)
空き家の活用する場合、どこに相談先すればよいか?
所有者等が利用しない空き家の活用は、「貸す(貸家として賃貸する)」、「売る」の2つが基本的な方法となり、いずれの活用方法であっても所有者自身が決定することが必要です。

  • 「貸す」「売る」は、不動産の取引となるため、宅地建物取引等の不動産の専門家に相談することが有効です。宅地建物取引相談、法律相談等の専門家相談であれば、「空き家相談窓口」で相談を受付けています。具体的な取引については「宅地建物取引業協会」や「全日本不動産協会」等の無料相談を受けることも有効な方法です。
  • また、市町によっては空き家バンク制度を開設し、持ち主からご提供いただいた空き家物件の売却、賃貸情報を静岡県公式移住・定住情報サイト「ゆとりすと静岡」等へ掲載し、活用を図っています。物件の所在市町に空き家バンク制度があるかは、各市町にお問い合わせいただくか、下記の静岡県くらし・環境部政策監(移住・定住担当)にご相談ください。

<平成27年度11月時点での空き家バンク運用市町一覧>
南伊豆町、西伊豆町、東伊豆町、松崎町、伊豆市、小山町、富士宮市(稲子地区のみ)、静岡市(中山間地域のみ)、藤枝市、島田市(川根地区のみ)、川根本町、掛川市(中山間地域のみ)、浜松市(中山間地域のみ)

 

空き家の売却

空き家を取り壊し、更地にしないと売却できないのか?
  • 利用しない空き家の活用については、「売る」、「貸す」の2つが基本的な活用方法となります。
  • 建物が利用できる状態である場合には、土地と建物一体で「売る」または「貸す」ことができます。
  • 建物が老朽化する等により利用できない状態である場合は、建物を取り壊し更地化することで、土地の売却がしやすくなります。
  • 現状のままで売る場合にも、購入者から建物の取り壊しを前提に、更地の売却価格から取り壊し費用を引いた程度の額で取得したいとの要望が出されることが予想されます。
  • 空き家となっている建物の利用の可否は、ご自身で判断することもできますが、空き家を売却した後の瑕疵等の発覚によってトラブルとなることもあるため、専門家に相談することが有効です。
空き家を売却する場合の手順とその方法は?
不動産事業者に仲介(媒介)を依頼するかどうかによって変わります。 依頼すれば、契約などの手続きや購入希望者の募集や交渉などの手間は省けますが、媒介契約手数料が必要になります。

①不動産事業者へ依頼しない場合
  • ご自分で売り出し条件を決め、売り出す
  • ご自分で購入希望者と交渉・契約(手付金の受領)
  • 所有権移転登記・残金受領・引渡し
②不動産業者に仲介(媒介)を依頼する場合
  • 不動産事業者と媒介契約を結ぶ
  • 売り出し条件の設定:希望価格は、老朽化の状況、耐震性やリフォームの有無などをもとに設定
  • 不動産事業者が不動産情報などに登録し、購入希望者を募集
  • 不動産事業者が購入希望者と交渉
  • 売買契約締結、手付金受領
  • 所有権移転・残金受領・引渡し
  • 不動産事業者への媒介手数料の支払い
    ■媒介契約(仲介業務に関する契約)には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約がありそれぞれ長短所があるため、目的によって選択することが重要です。
住宅(建物)が相当古いが、売却できるか?売却する場合に必要な建物検査とは?
空き家を売却する場合は、主に以下の3つのパターンが想定されます。
  • ①現状の建物の利用を前提として土地と建物を一体で売却する場合
  • ②現状の建物を取り壊して更地で売却する場合
  • ③土地と建物を一体で売却するが、建物は継続して利用することが一般的には考えられない状態にあるため更地価格から建物の取り壊し費用相当額が引かれた程度の額での売却となる場合
これらのどのパターンになるかは、建物の構造等の性能が大きく関わり、専門家でなければ判断できない場合が多いと思われます。 専門家による建物検査の必要性について相談することをおすすめします。
<建物検査の例>
静岡不動産流通活性化協議会が行う「中古住宅あんしんパック!」の調査項目
  • ■建物の構造部分、雨水の浸入防止部分、給排水管路部分の建物検査
  • ■シロアリ検査
  • ■グリーンテスト(土地の地盤、地中残存物、土壌の調査)
  • ■不動産鑑定士による物件簡易査定(価格の簡易査定)調査
空き家を売却する場合にかかる費用は?
空き家を売却する場合は下記の費用が必要になるため、売却額のすべてが手元に残る収入とはなりません。また、下記の費用の他に、ローンが残る場合にはこれらローンの抵当権を抹消することが必要になります。
<空き家を売却する場合に必要な一般的費用>
  • ■仲介手数料の上限(別途消費税がかかります。)
    • 取引額 200万円以下の部分 ・・・取引額の5%以内
      〃 200万円を超え400万円以下の部分 ・・・ 〃 4%以内
      〃 400万円を超える部分 ・・・ 〃 3%以内
  • ■司法書士報酬、土地家屋調査士報酬
    • (売買にあたって抵当権抹消登記、土地や家屋の調査・測量等を依頼する場合)
  • ■契約書作成に関わる印紙税
  • ■譲渡所得税
  • ■建物解体費用(空き家を解体し、更地で売る場合)
    • 建物のみの解体費の大まかな目安としては、25,000円~50,000円/坪
      (ただし、不要家財処分費や浄化槽解体費等は含みません。)
  • ■その他、引越し費用や不要家財処分などの諸費用

 

空き家の取得

空き家を取得して移住したいが、注意することは?
  • 空き家を取得して移住する場合は、取得対象空き家の物件内容を詳細に確認することが重要であるとともに、移住先の都市、地域の情報を知ることも重要です。
  • 特に、移住先の自治会などの地元組織に加入する等によって、移住先のコミュニティに参加する姿勢が快適な移住ライフを実現することにつながります。
  • また、市町への転入届け等の引っ越し手続きとともに、移住先の学校区、公共施設、その他公共サービス、防災情報等の生活情報を事前に入手することによって移住後の生活環境を早めに整えることができます。
  • 静岡県では、「ふじのくにに住みかえる」とのキャッチフレーズのもと、静岡県移住相談センターを設置しており、移住を希望する方々の相談をワンストップで受け付けております。詳細は下記にお問い合わせください。
(東京)
専用電話:03-6206-3858
メールアドレス:shizuoka@furusatokaiki.net
JR有楽町駅前 東京交通会館5階(ふるさと回帰支援センター内)
受付時間:10:00~18:00(月曜日、祝日休)
(静岡)
専用電話:054-221-2610 メールアドレス:iju@pref.shizuoka.lg.jp
静岡県庁西館6階(静岡県くらし・環境部政策監(移住・定住担当) )
受付時間:9:00~17:00(土日祝日休)

移住ご希望の市町がありましたら、直接、市町へお問い合わせください。

空き家を取得する場合にかかる費用、税金は?
  • 仲介手数料
    (仲介業者の媒介によって空き家を取得する場合)
  • ローンに関する事務手数料
    (融資を受けた場合の金融機関への手数料)
  • 保険料
    (火災保険、地震保険等の保険料)
  • 司法書士等の報酬
    (所有権移転や抵当権設定登記を司法書士へ依頼する場合の報酬等)
  • 引越し費用
  • 登録免許税
    (所有権移転、ローンがある場合は抵当権設定等に要する税金)
  • 印紙税
    (売買契約の契約書、ローン等の契約書の印紙代)
  • 不動産取得税
    (不動産を取得した場合に課される地方税) (中古住宅を取得した場合の優遇措置がある)
  • 固定資産税、都市計画税
    (毎年1月1日に不動産所有している場合に課される地方税。ただし、都市計画税は都市計画区域内)

 

空き家の賃貸

親が所有する空き家の賃貸は可能か?
  • 賃貸することは可能です。ただし、賃貸人は所有者たるご両親となるのが原則であるため、生前贈与による所有権移転を含め、ご両親のご決断が必要です。具体的には弁護士等の法律の専門家にご相談いただき、賃貸借契約の進め方等をご相談ください。
  • また、賃貸の結果得られる収支の申告については、特別控除を受けられる場合もあるため、ご両親が細かい経理事務等ができない場合は、あなたが賃貸住宅経営について税理士等の税の専門家に相談することも有効です。
空き家の賃貸にあたって、清掃や不要な家財等の処分は必要か?
  • 空き家を賃貸する場合は、基本的な清掃や不用な家財道具等の処分をしなければ賃借人が通常の使用を実現できないため、原則的に清掃・処分は必要です。行き届いた清掃や家財道具等の処分を行うことによって、賃借希望者によい印象を与えることも期待でき、早期の賃借人確保につながる可能性も高まります。
  • なお、不要な家財道具等の中には、賃借人が使用できる物が含まれている場合もあるため、仲介等の業者に相談することも有効です。
  • ご本人による清掃、処分が不可能である場合には、清掃、処分に関する業者に有料で業務を委託することができます。

 

空き家の管理

空き家を放置した場合に発生する問題は?所有者の管理責任は?
  • 空き家を放置すると建物内の外気の取り込みが減少するため湿気が高まる等によってカビが繁殖し、木材が腐敗することがあるばかりでなく、下水管からネズミ等が進入し小動物の住処となるなど、建物の劣化が進みやすくなります。
  • また、建物の劣化が進めば地震時の倒壊等の危険性が高まるばかりでなく、平時でも外壁が落下する等によって近隣住民、歩行者を危険にさらす原因となる可能性もあります。
  • さらに、空き家であることが明らかにわかるような状態である場合は、犯罪の現場となったり、火災(不審火)の発生等の危険があったり、ゴミの不法投棄を招くこともあり、投棄されたゴミが原因となって悪臭を発生するなど近隣の衛生環境を悪化させる原因ともなりかねません。
  • そのほか庭の樹木が管理されないため、樹枝が越境する、落ち葉が飛散する等によって近隣に迷惑をかけることになるとともに、このような状態が悪化すれば住宅地の景観を損なう原因となることも考えられます。
  • こうした問題は、空き家を放置することによって生じる所有者のリスクであり、このリスクが原因となって、近隣住民、歩行者等の第三者に危害が及ぶ場合は、所有者の責任が問われる事態に陥り、補償を要する事態となることも予想されます。
空き家管理に関する相談先は?管理委託の費用は?
  • 空き家の管理は、原則的には所有者が管理すべきものですが、遠隔地に住んでいる等によって定期的に管理できない場合は、不動産の管理等を業務として営んでいる業者に、空き家管理を依頼することが必要になります。「あんしん建物相談室“ミーナ葵”の空き家相談窓口」では相談を受付け、必要によって専門事業者団体への相談を紹介しています。
  • このように空き家管理を管理業者に依頼する場合は、サービス内容に応じて費用がかかります。
  • 建物の中に入らず外観だけで点検するケースと、それに加えて建物の中へ入って「雨漏り確認」「通気・換気・通水」「ポスト整理」「室内清掃」などを行うケースがあります。1ヶ月に1回や2回などの巡回で行うものが一般的です。費用は、事業やのサービスによって異なりますが、月々数千円程度が多いようです。
  • 基本的な管理サービスのほかに、庭の草取り・剪定、シロアリ駆除などのオプションサービスを用意している事業者もあります。

 

空き家の解体

空き家の解体費用の目安は?
  • 建物の構造や規模、地域、内容によって単価は異なります。
    一般的な目安(解体費用比較サイト等で示された金額です。)
    • ■家屋解体・養生費・解体に伴う廃棄物処理等にかかる費用として
      • 木 造 : 2.5万円~4万円/坪
      • 鉄骨造 : 3万円~5.5万円/坪
      • 鉄筋コンクリート造 : 3.5万円~5.5万円/坪
    • ■その他に、空き家とその敷地の状況に応じて、不要家財の処理や浄化槽解体やその清掃費など、別途費用がかかる場合があります。
    • ■浄化槽を撤去した場合は、届出が必要です。(業者へ依頼、もしくは市町へ相談)
  • ある程度正確な費用は、空き家や敷地の状況を、業者に見てもらった上で見積りを出してもらうことになるでしょう。
空き家を解体すると税金はどうなるのか?
  • 住宅用地については更地の場合と比べて、固定資産税については評価額の1/6が課税標準に、都市計画税についても評価額の1/3が課税標準として軽減されています。(居住用建物の敷地のうち1戸につき200㎡までの部分)空き家についてもこの特例が適用されている市町が多くあります。その場合、空き家を解体すると更地になるため、土地の固定資産税評価額が軽減されず、土地の固定資産税大幅に増加します。建物の固定資産税は建物がなくなるのでゼロになりますが、もともと建物の固定資産税は土地と比べて低いので、全体としては空き家を解体すると税金は高くなります。(固定資産税が6倍になるわけではありません。)
  • 新たに制定された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態などと認められる空き家等を【特定空家等】と規定し、特定空家等とされれば、たとえ建物が建っていても住宅用地の特例対象から除外されることになります。したがって固定資産税と都市計画税は3倍以上となってしまいます。
空き家解体のための融資制度や支援制度は?
  • 一部の金融機関では、空き家の解体資金に使えるローン商品があります。
  • 現在、一部静岡県内の市町で、除却費用の補助等の制度があります。
  • 融資や補助金は、それぞれで要件や対象期間が違っていますので、詳細はそれぞれの窓口や担当にお問い合わせください。

 

空き家の相続

放置した空き家の相続人を確定したいが、誰に頼めばよいか?
  • 法定相続人を確定するには、市町役場にて戸籍謄本等を取り寄せて相続人を確認する必要があります。法定相続人であれば、相続人の確定を理由に他の相続人の戸籍を取り寄せることが可能です。
  • また行政書士や、相続による名義変更を前提として司法書士に相続人の確定を依頼することもできます。
相続を放棄した場合の管理責任は?
  • 相続放棄をするには、相続人が家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出しなければなりません。相続の開始があったことを知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。なお相続放棄は、空き家だけを放棄することはできず、すべての相続財産を放棄することになります。
  • 相続人全員が相続放棄したとすれば、相続人はいないということで、最終的には土地や建物は国家に帰属することになりますが、実際としては相続管理人でも立てない限り、相続を放棄した人であっても、自己の財産と同一の注意をもって、その財産を管理しなければならない義務を負います。(民法)

 

空き家に関する苦情

隣地の空き家の植木等の越境物の対応は?
  • 植木の枝葉が越境している場合であっても、空き家所有者の所有物であるため、勝手に伐採することはできません。
  • 空き家の所有者が伐採等の必要な処置を講ずることが原則ですが、所有者が不明である等によって、必要な処置を求めることができない場合は、市町の空き家担当課にご相談ください。
PAGETOP
Copyright © 静岡県空き家相談窓口 All Rights Reserved.